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「マンション投資の7大リスク」 重要なのはどれ? その対策は?

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新成トラストのマンション

マンション投資のメリットはあるものの、一方のリスクってどんなものがあるの?

十分納得して投資の決断をするために、主なリスクとその対策を解説します。

マンション投資の主なリスク
注目すべきは「空室リスク」

マンション投資を始める前にしっかりと理解しておくべきリスク。ざっと次のようなものが考えられます。

・空室リスク(家賃下落のリスクも含む)

・入居者リスク(滞納やご近所間トラブルなど)

・老朽化リスク(建物自体、設備等の劣化など)

・災害リスク(地震や火事など)

・金利上昇リスク(金利の変動によるローン返済額の増加)

・流動性リスク(何年も売れずに換金できないなど)

 

中でも最も意識すべきリスクは「空室リスク」。実際に投資用マンションを購入するオーナーさんには長期的な空室を心配する方も多く、

一番の難敵と言っても良いでしょう。立地や品質などを見誤ってマンション選びをしてしまうと「入居者がいなくて家賃収入が入らない」なんてことも。

まずは空き室リスクについて詳しく解説し、その他のリスクについても簡単にご説明していきます。

 

空室リスクを解消する2つの対策とは?

マンション投資は利回りがよく、ローンの返済も家賃収入を充てられるため、負担がなく少額から投資ができるメリットがあります。

しかし、一方で入居者が見つからず空室期間が長くなると投資全体の利回りを落とし、

ローンの返済負担も大きくなってしまうという懸念点も。このリスクへの対策は主に2つあります。

 

対策1:入居希望者がたくさん集まりやすい物件を選ぶ

都心部で駅に近い、生活の利便性が高い、建物自体のグレードが優れている、

行き届いたメンテナンスで快適な住環境を提供してくれるなど入居者の需要が途切れにくい条件を満たす

マンション選びがポイントです。“いい場所に建つ、いいマンション”だと他のマンションとの差別化にもなり、

将来的にも入居者の需要が長く続くと考えられ、必然と空き室になるリスクは低くなります。

 

対策2:購入後のフォローを大切にしている管理会社をパートナーに

継続的な入居者募集をして、入居希望者にはしっかりとクロージングし、

賃貸契約を決めてくれる管理会社をパートナーとして選ぶこともポイント。

同じマンションで間取りも同じ、賃料も変わらない2つの物件でも、オーナーが契約する管理会社が違うだけで、

片方の物件にはすぐに入居者が決まるけどもう片方は空室期間が長くなりがちということも。

この2つのポイントを押さえることで空室リスクの悩みは大きく解消されるでしょう。

 

その他のリスクも合わせて確認を!

入居者リスク(滞納やご近所間トラブルなど)

入居者が入っても家賃を払わないケースを想定するのが入居者リスクです。マンション経営の要である賃料収入については、

入金状況は全てをデータで管理したり、入金期日に基づき、迅速な催促・回収を実施し、

賃料収入を確保する集金システムを持つ管理会社をパートナーにすること。騒音などのご近所間トラブル、

入居者からの各種問い合わせやクレームの対応に対してもスムーズな対応で入居者の信頼と安心、満足度アップにつなげる運営を行うことが大切です。

 

老朽化リスク(建物自体、設備等の劣化など)

時間の経過などにより、建物や設備が大きく劣化し、当初予定していた修繕費用より高くなってしまうケースがあります。

定期点検、公共スペースの清掃など日々の建物管理、迅速で丁寧なリフォームにより建物の品質を維持し、

次の入居契約のチャンスにつなげてくれる管理会社を選定しましょう。

 

災害リスク(地震や火事など)

災害大国である日本において、最も可能性が高いのが地震。ですが、不動産投資の対象となる建物の中でも、

マンションは地震に強いと言われています。万が一に備えて、リスク回避の手段として「地震保険」に入っておくと良いでしょう。

より現実的なリスクとして火災が考えられますが、火災保険に加入するのはもちろんのこと、

木造ではなく耐震性・耐火性に優れているコンクリート造のマンションを選ぶと良いでしょう。

 

金利上昇リスク(金利の変動によるローン返済額の増加)

金利の変動により、ローンの返済額が当初の想定より大きく増えるケースがあります。

将来の金利を正確に予測することは難しいですが、ある程度の金利上昇を見込んで無理のないマンション経営計画を立てる良いでしょう。

 

流動性リスク(何年も売れずに換金できないなど)

個人の事情により現金が必要になった場合、不動産を売却して換金することができますが、不動産は他の資産に比べて、

換金するまでに時間がかかってしまいます。これを流動性リスクと言います。しかし、一軒家と比べて、

マンションのワンルームの場合は不動産投資の中でも比較的少額で需要があり、買い手が決まるまでの期間も短く、

早めに換金することができます。物件の調査・査定、売買活動も行ってくれる管理会社がお勧めです。

 

「リスクに備えること」がマンション投資のカギ

不動産投資はリスクはある一方で、しっかりと対応方法も確立しています。リスクを知っておく、

そしてリスクに備えておくことは不動産投資で成功するためのカギとなります。

マンション投資に興味のある方は今回、紹介したリスクを踏まえて賃貸管理会社を見極めましょう。

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