小額からスタートが可能なワンルームマンション投資はリスクが少なく、初めての方に人気があります。
とは言っても、マンション経営に必要な費用は知っておきたいところですよね。物件紹介ページだけを見ても分からないお金について、よく目にする「利回り」のウラ側からご説明します。
正確な「表面利回り」と「実質利回り」の違い
そもそも「利回り」とは、不動産投資額に対する家賃・地代の収入割合のことで、投資金額に対するリターンの割合を意味します。
各地域での理想的な利回りは、都内で3%～3.5％、京阪神で4～5%程度。地方では、これらよりも少し高い数値で考えると良いでしょう。
物件紹介ページに記載されている「利回り」とは、「表面利回り」のことを指していて、下記の計算式で算出されます。
年間家賃収入÷物件購入価格×100
しかしながら、本来考えるべき数字がここには含まれていません。
購入を検討する際に考えるべき数字は「実質利回り」で、
（満室時年間家賃収入×物件の空室率－年間支出）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100
というネットだけでは、なかなか把握できない情報から成り立っていることが分かりますね。
そして、式の真ん中にある「年間支出」こそ、マンション経営にかかるお金になります。
マンション経営にかかる様々な費用
経費１：固定資産税
よく耳にするワードではあるものの、計算方法が分からない方も多いはず。
課税標準額という各市町村によって決定されるその物件の評価を含む資産金額で、一般的に売買価格の6～7割くらいの金額となります。
こちらの数字に1.4%をかけて固定資産税は算出されます。都市部の場合は都市計画税0.3%分も加わってきますので、1.7%で計算しましょう。
費用２：火災保険料
火災保険の料金相場は、エリア・建物構造・規模によって大きく変わるため、一概に相場がいくらくらいと言うことが出来ません。
ただ、ワンルームの場合は火災保険料の金額が安く、例を挙げると築20年前後で10畳～11畳程度のワンルームマンションの場合で
年間約2万円程度。地震保険にも入る場合は、火災保険の約30～50%の金額で設定することが一般的です。
費用３：各種管理・修繕費
管理費用や維持費など、保有する物件価格や賃料に基づいてその金額が決まってくる項目が多く、
・物件管理費用（集金代行・検針・入居者窓口）：賃料の3～5%
・物件維持費用（清掃・メンテナンスなど）：物件固有の金額なので要確認
さらに必要であれば、
・修繕・リフォーム費用：規模により物件価格の1～5%
以上のような費用がかかります。
購入時にも、主に仲介手数料や不動産取得税、登録免許税などがかかかってくる不動産投資。
一体何から考えればいいのかと購入を迷っている方もいらっしゃるかと思います。
最終的な収益はいくら？最初から最後までの見通しを
不動産投資において重要なのは、目先の家賃収入ではなく、最終的な収益がいくらなのか。
マンション経営にかかるお金を把握し、「実質利回り」から収益を考えなければいけません。
最終的に売却を検討している場合は売却時にかかる仲介手数料も忘れずに。
新成トラストでは、専門知識をお持ちでない方でもご負担なくマンションオーナーとなれるように、
購入後も同じ担当者が専門家としてアドバイスさせていただいており、マンション経営に必要な全ての専門業務を代行しております。
不動産投資が初めての方もご安心いただけるよう努めておりますので、安心してご相談ください。
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